サブリース業者が「入居者の家賃」をオーナーに教えたがらない理由

サブリース会社から、こんな通知が届いていませんか。

「新築から年数が経ち、周辺の賃料相場と合わなくなりました。つきましては家賃を減額させていただきます」

相場が下がったと言われれば、そういうものかと思ってしまいます。現地に行けない方なら、なおさら確かめようがありません。

ですが、その同じ部屋で、逆のことが起きている場合があります。

オーナーには「相場が下がった」、入居者からは高い賃料

私がサブリース解約をお手伝いしたオーナーさんの話です。地方にお住まいで、物件は都心にありました。

オーナーさんのもとには、「築年数が経って賃料相場と合いません。減額をお願いします」という通知が届いていました。オーナーさんは、言われるまま減額に応じていました。

解約が済むと、入居者との賃貸借契約書がオーナーさんの手に渡ります。そこに書かれていたのは、オーナーさんが認識していたより高い賃料でした。私はその契約書を見て、すぐに違和感を持ちました。

業者が入居者にどう説明して賃料を上げたのかは、私にも分かりません。そこはオーナーに開示されない部分だからです。「物価高で管理コストが上がっているため」といった案内を出していたのかもしれませんし、空室期間があったなら、募集の時点で前の入居者より高く設定していたのかもしれません。

ただ、はっきりしていることが一つあります。

オーナーさんには「相場が下がった」と言いながら、入居者からはより高い賃料を受け取っていた。

相場が下がっているなら、入居者から高い賃料は取れません。取れているなら、相場は下がっていません。この二つは同時には成り立ちません。

差額があること自体は、おかしなことではありません。空室のときも家賃を払い、入居者の対応も引き受けるなら、業者はリスクを負っています。そのリスクに見合う取り分がなければ、事業として成り立ちません。

問題は、その取り分が見合う範囲に収まっているかどうかです。まず普通の水準を見てください。

一般的には、満室時の家賃の80〜85%程度がオーナーの受取額とされます。業者の取り分は15〜20%です。家賃10万円の部屋なら、こうなります。

ダイヤモンド・オンラインの記事でも、入居者から10万円を受け取ってオーナーには8万円を払う例が、中抜きの典型として挙げられています。退去のたびにリフォーム費や設備交換費でも利益が乗るとされています。

ここまでは、リスクを引き受けることへの対価として説明がつきます。

問題は、ここから減額されたときです。仮に2割の減額に応じたとすると、こうなります。

入居者側で値上げが行われていれば、差はさらに開きます。

15〜20%がリスクの対価だとすれば、そこからさらに引かれた分は、何に対する対価なのでしょうか。しかも減額の根拠として説明されたことが事実と違うのなら、それはもう対価とは呼べません。