サブリースは、剥がせます
私は、サブリース契約を解約するお手伝いをしてきました。
そのときの話は「買ったこと自体を後悔していました」にまとめています。違約金を払って解約したオーナーさんも、実際に見ています。
「解約できない」と諦めている方が多いですが、諦めるにはまだ早いです。
違約金の相場は、賃料の何ヶ月分か
私が見てきた契約書では、6ヶ月分が多かったです。
ただし契約書ごとに違います。ご自分の契約書に書かれた数字を使ってください。
ご自分の物件だと、違約金はいくらになるか
ここでいう「賃料」は、あなたが業者から受け取っている保証賃料です。
| 保証賃料（月） | 6ヶ月分 |
|---|---|
| 7万円 | 42万円 |
| 8万円 | 48万円 |
| 10万円 | 60万円 |
| 12万円 | 72万円 |
違約金のほかに、手数料や立退料はかかるのか
私が関わったケースでは、ほかの費用を別に請求されることはありませんでした。出ていったのは違約金だけです。
ただし、これも契約書によります。違約金が書かれた条文のまわりに、手数料や立退料など、ほかの費用の定めがないか見てみてください。
違約金が書いてあるなら、解約はできます
私が見てきた契約書では違約金の定めがあり、「違約金を払えば解約できる」というものでした。
つまり、手元の契約書から違約金を調べるということは、そのまま「自分は解約できるのか」を確認できるということです。
まずは契約書をみてみましょう。
業者は具体的な金額を言いません
（オーナーさんと業者の契約は、正式にはマスターリース契約といいます）
サブリース契約を解約したいとサブリース業者に伝えると「では、契約書に記載の通り賃料〇ヶ月分をお支払いいただけないと解約できませんが、お支払い可能でしょうか？」と業者から言われると思います。ただ、具体的に「いくら」とすぐには言われないと思います。
契約（購入）のときですら、書面の交付や重要事項説明が守られていない業者があります。国土交通省が令和7年度に全国168社へ立入検査を行い、118社に是正指導をしました。重要事項説明の未実施を含む「締結前の書面の交付義務違反」は43件です。
だから業者に聞くのではなく、まずは契約書を開いてご自身で計算してみてください。
契約書のどこを見るか
「解約」「中途解約」「契約の解除」。このあたりの見出しが付いた条文です。契約書の末尾にある「特約条項」に書かれていることもあります。
どこに書かれているかは、契約によって本当にまちまちです。だから契約書の原本を、最後まで見てください。
そこに「賃料の○ヶ月分」と書かれています。具体的な金額そのものは、書かれていないことが多いです。
契約書を、AIに読ませてみる
条文は長くて、言い回しも独特です。最後まで集中して読むのは、私でも疲れます。
契約書の写真をAIに見せると、どこに何が書いてあるかを教えてくれます。ChatGPT・Gemini・Claude・Perplexity。どれも無料で写真を読み取れます。
はじめに、設定を1か所だけ変えます
送った内容をAIの学習に使う設定が、どれにもあります。どのサービスも「オフにする前に送った分は取り消せない」と書いています。契約書を送る前に、オフにしてください。
- ChatGPT 設定 → データコントロール →「すべての人のためにモデルを改善する」
- Gemini 左下の歯車 →「アクティビティ」→「アクティビティの保存」をオフにする
- Claude 設定 → プライバシー →「AIモデルの改善にご協力ください」
- Perplexity 左下のアカウント名 →「すべての設定」→「設定」→「AIデータ保持」
Geminiは、オフにしてもチャットが72時間残ると書かれています。
1. 隠したいところに、付箋を貼る
- お名前
- ご住所
- お電話番号
- 物件の名前と部屋番号
- 家賃の振込先（銀行名・口座番号・名義）
- 印鑑を押したところ
振込先は、家賃の欄と敷金の欄。2か所に書かれていることがあります。
業者の名前と契約した日は、隠しても隠さなくてもかまいません。残しておくと、読み取る情報が多くなる分、AIの回答精度が若干上がるかもしれません。ご自身のご判断に委ねます。
2. 写真を撮る
スマホで、契約書のページを撮ります。文字が読めれば十分です。
3. 写真を送って、聞く
写真を添付して、こう聞いてみてください。
投資用マンションのサブリースの契約書です。解約について書かれている条文と、違約金の金額の出し方を教えてください。
答えは、2つで確かめる
AIは、もっともらしく嘘をつきます。「わかりません」と言わずに、それらしい答えを作ってしまうことがあります。なので、AIの回答を鵜呑みにせず、ご自身でも本当にそうかを調べる癖をつけてください。気づきのきっかけとしてAIを味方につけると新しい見方が見つかります。
「ChatGPTとGemini」とか、2つに同じ写真を見せてみてください。AIサービスの組み合わせはなんでもいいです。両方が「ここが気になる」と言った箇所は、本当に気をつけたほうがいいところかもしれません。
そのうえで決めるのは、あなたです。AIは、長い条文の中から見る場所を教えてくれるだけです。
AIの答えをどう使うかは、ご自身のご判断でお願いします。ここでご紹介したのは方法だけで、その結果までは責任を負いかねます。
契約書が見当たらないとき
サブリース業者に、あなたご自身から直接お願いしてください。「大切な書類なのに無くしてしまいました。写しをください」で大丈夫です。
貸主↔︎借主の関係ですから、断る理由がありません。すぐに出してもらえるはずです。
数字が出たあと、どう動くか
払える額だったとき
解約通知の出し方（内容証明郵便の手順）は「ワンルームマンションのサブリース契約は解約できる」にまとめました。
今すぐには払えない額だったとき
違約金を払わずに時間をかけて解約する道もあります。「サブリースの賃料減額通知が来たら」に、脱出の3ルートを書いています。
「解約できない」と思ったら
ネット上では「サブリースは解約できない」という記事ばかり出てきます。だから諦めてしまう方が多いようです。
不安を抱えている方へ、「サブリースは解約できない」と言われる理由に借地借家法の条文から整理しました。
最後に
なぜ剥がすのか。サブリースが付いたままだと、買ってくれる相手が限られるからです。
まず、違約金の額を具体的に出してみてください。数字が出ると、動くかどうかを判断する材料が出てくると思います。
もし解約できたら、その後が不安な方は「サブリースを外すと、何が変わるのか」にまとめています。
違約金の額が出たら、次は物件の価格です。どちらの数字も揃うと、動くかどうかを決めやすくなります。価格の調べ方は「ワンルームマンションの査定と、営業電話を最小限にする頼み方」に書きました。
諦めずに、まずは契約書から確認してみましょう。
参考にした資料
- 賃貸住宅管理業者及び特定転貸事業者への全国立入検査結果（令和７年度）について（国土交通省・令和8年6月5日）
