売却を前提に管理を任せるとき、毎月いくら引かれるのか。ここを知らないまま契約すると、あとから「そんなに取られるの」と気づくことになります。
先に結論だけ書きます。賃貸管理手数料には、法律で決められた上限がありません。各管理会社が自由に決めていい費用です。
仲介手数料には上限があります（売買なら、400万円を超える部分は価格の3%。よく使われる「3%＋6万円＋消費税」はこれを一本の式にしたものです）。一方で管理料にはその決まりがないので、相場を知らずに提示された数字にうなずくと、そのまま割高な契約が続いてしまいます。
管理料の目安は何%くらいか
業務の範囲によって、だいたいの水準が分かれます。
- 集金代行のみ（家賃を集めて送金するだけ）：家賃の3%程度
- 賃貸管理業務全般（入居者対応・クレーム対応・更新事務まで）：家賃の5%程度
- 建物管理まで含む（共用部の清掃・設備点検など）：家賃の5〜7%程度
ここに挙げた料率は、私が実務で見てきた範囲のものです。管理料には公的な統計がなく、会社ごとに決められます。ご自分の契約書の数字と見比べる目安として読んでください。
実際に世の中にある管理契約は、3%から20%くらいまで幅があります。上限がないので、高いところは本当に高い。
判断の目安としては、集金代行だけで5%以上なら、少し高いのではと聞いてみていい水準です。「うちはこの料率です」と言われたら、その料金で何をしてくれるのかを一つずつ確認してください。金額そのものより、範囲と金額が釣り合っているかが大事です。
ワンルーム1戸で家賃8万円なら、5%で月4,000円。年間で48,000円です。数字にすると小さく見えますが、売却まで1年かかればそれだけ手取りが減ります。
管理料以外にかかるお金
毎月の管理料だけを見て「安いな」と判断すると、あとから別の請求で驚くことがあります。契約前に、次の3つは確認しておいてください。
更新事務手数料
入居者が契約を更新するときにかかります。目安は家賃の0.2〜0.5ヶ月分（更新料の50%程度）です。
契約事務手数料
新しい入居者が決まったときにかかります。目安は家賃の0.5〜1ヶ月分です。
原状回復費用
退去後の修繕費です。これは管理料に含まれないのが一般的で、別請求になります。
売却までの数ヶ月〜1年の間に更新や退去が起きるかどうかは読めません。ただ「起きたら何がいくらかかるのか」だけは、契約前に聞いておくと安心できます。
業者側の事情も、知っておいたほうがいい
ここは少し業者側の話をします。ここまで読んで「管理会社は取れるだけ取ろうとしている」と感じたかもしれませんが、そうとも限りません。
家賃10万円の部屋を管理料5%で預かると、管理会社の売上は月5,000円、年間6万円です。この6万円で、入居者からの問い合わせ対応、設備が壊れたときの手配、家賃が遅れたときの督促、更新の書類作成までをやります。
正直なところ、これで利益を出すのは簡単ではありません。だから「更新のときに別途いただきます」という設定にも、それなりの理由があります。
一度つらい思いをした後だと、不動産会社の言うことすべてが疑わしく思えるかもしれません。それは自然なことです。ただ、これから業者を選ぶうえでは、妥当な対価はきちんと払う取引相手として向き合ったほうが、結果的にいい会社に出会えます。値切ることが目的になると、安さだけで選んでしまい、また同じことの繰り返しになりかねません。
見るべきは金額の高い安いではなく、「その金額が何に対するものか説明できるか」です。
売却前提の管理で、本当に警戒すべきこと
管理を長く続ける前提なら「安い管理料で入口を作って、更新や入退去で回収する」という業者を警戒する必要があります。
ただ、売却が前提なら話は変わります。入居者の入れ替わりを待ってから売る、という進め方をする業者はまずいません。売れるときに売ります。ですので、そこはあまり心配しなくて大丈夫です。
代わりに注意して見ておきたいのは、極端に売り出し価格を下げさせようとしてくるときです。
仲介手数料は売買が成立して初めて入るお金なので、業者としては早く決めたい動機があります。安くすれば早く売れます。
とはいえ「下げましょう」という提案そのものが悪いわけではありません。相場から離れた価格では問い合わせすら来ないので、下げる提案が正しいこともあります。分かれ目は根拠を説明できるかどうかです。
- 近隣の成約事例はどうなっているか
- この3ヶ月で問い合わせが何件あったか
- いくらまで下げると、どのくらい反応が変わると見ているか
こうした説明ができる業者なら、その提案は検討する価値があります。「とりあえず下げましょう」しか出てこないなら、一度持ち帰ってください。
私が担当していたときは、まずオーナーさんの言い値で売り出して、様子を見ながら納得のペースで下げていく形をとっていました。急かされるまま決めなくて大丈夫です。
「管理だけをお預かりするのは難しい」と言われたら
売却活動が長引くと、こう言われることがあります。これを聞くと突き放されたように感じますが、業者側の事情を知っておくと受け止め方が変わります。
賃貸管理を本業のひとつにしている会社にとって、数ヶ月から1年の管理はごく普通の業務です。断る理由がありません。
一方、売上の大半が売買仲介という会社にとっては、月数千円の管理料のために入居者対応まで抱えるのは割に合いません。だから断られることがあります。
つまりこれは、最初にどんな会社を選んだかで決まる話です。売買と賃貸管理の両方を仕事にしている会社を選んでおけば、この問題はそもそも起きません。会社の選び方については別の記事にまとめています。
→ 「どの不動産会社に相談すればいいか分からない」人へ。3社比較で見るべき4つのこと
「サブリース解約に別途手数料がかかります」と言われたら
これを言われたときの判断は、少し慎重にしてください。
一律にアウトとは言い切れません。媒介報酬の上限を超えて上乗せするものや、業者がオーナーさんの代わりに交渉することへの対価であれば問題があります。一方で、業務委託契約に基づいた事務サポートの報酬であれば、それ自体が違法とは限りません。
ですので、その場で判断しようとせず、こう聞いてください。
「これは何に対する費用ですか。書面でいただけますか」
書面で出せる会社なら、内容を見て判断できます。口頭でしか説明できない、書面を渡すのを渋る、という反応であれば、いったん保留にして構いません。契約書にサインする前なら、まだいくらでも引き返せます。
判断に迷うときは、消費者ホットライン（188）や法テラスといった公的な窓口で、費用の妥当性について相談できます。一人で抱え込まなくて大丈夫です。
最後に
管理料は、売却が決まるまでの間ずっと続く費用です。金額の大小より、「何にいくらかかるのか」を契約前にはっきりさせておくこと。それだけで、あとから困ることはかなり減ります。
一度に全部を確認しなくても構いません。今日は管理料の料率だけ聞いてみる、次は更新のときにかかる費用を聞いてみる。それくらいのペースで大丈夫です。
サブリースの解約手続きそのものについては、こちらの記事で流れをまとめています。
