日本銀行は2026年7月31日、政策金利を1.0%程度で推移させることを決めました。
この決定は賛成8・反対1でした。反対した委員は、1.25%への引き上げを提案しています。
金利が動くと、ワンルームの何が変わるのか。まずオーナーさん自身に起きること、次に買う人の側に起きること。この順番で書きます。
【前半】オーナーさんの側に起きること
持ち続けている間、返済額は動きます
変動金利で借りている場合、金利が上がれば返済額も上がります。
家賃は上げられません。入居者がいる部屋の家賃を、こちらの都合で変えることはできません。サブリースなら、なおさらです。
つまり、入ってくるお金はそのままで、出ていくお金だけが増えます。
毎月3,000円の手出しが5,000円になる。1万円になる。一度に大きく変わるわけではないので、気づいたときには「いつの間にか」という感覚になります。
しかも、この状態には終わりが見えません。返済が終わるまで続きます。
※返済額の変わり方は契約によって違います。5年間は返済額を据え置く決まりがついている場合もあります。ご自分の契約書か、借入先に確認してください。
「持っていれば損はしない」わけではありません
毎月の手出しが続いていても、「売れば取り返せる」と考えている方がいると思います。
でも売値は、買う人の事情で決まります。こちらが払ってきた金額でも、残っているローンの額でもありません。
では買う人の側で何が起きているのか。後半で見ていきます。
【後半】買う人の側に起きること
買う人は「利回り」で値段を決めます
投資用ワンルームを買うのは、投資家です。買う人が見るのは「この部屋を買うと、いくらの収入になるのか」ということになります。
だから値段は、家賃から逆算されます。
家賃10万円、利回り5%を求める買主なら
10万円 × 12ヶ月 ÷ 5% = 2,400万円
この計算のしかたは「ワンルームマンションの査定」に書きました。
「利回り計算」がピンとこない方へ
利回り5%は、「1年で、買った値段の5%分の家賃が入ってくる」という意味です。
5%を20回積み上げると100%になるので、20年で買った金額と同じだけの家賃が入る計算になります。
年間の家賃120万円 × 20年 = 2,400万円。
利回りが6%になると、約16.7年で同じところに届きます。
120万円 × 16.7年 = 約2,000万円。
金利が上がると、買う人の手元が変わります
買う人が見ているのは、家賃から返済を引いて、手元にいくら残るかです。
金利が上がると返済が増えるので、残る額が減ります。
買う人からすると「この値段では、手元に残る額が減ってしまう」という状態です。だから「2,000万円まで下がるなら買います」となります。
同じ家賃10万円の部屋で、買う人の出せる額だけが変わるとどうなるか。
| 買う人が出せる額 | そのときの利回り |
| 2,400万円 | 5% |
| 2,000万円 | 6% |
| 約1,714万円 | 7% |
家賃は1円も変わっていません。買う人の懐事情が変わっただけで、400万円の差になります。
つまり、持ち主にも買い手にも影響してきます
金利が上がると、オーナーさんの返済は増え、買う人は出せる額が下がります。
金利が上がる局面では、持っている間に返済額が増えることはもちろんですが、売値にも影響してしまい売り難くなってしまうのです。
それでも、慌てて売る必要はありません
ここは正直に書きます。
私は、これから金利がどうなるかを予測できません。上がり続けるのか、止まるのか、下がるのか。それは誰にも分かりません。
お伝えしたいのは、「今いくらなのか」を知っておいてほしいということだけです。
数字を知らないまま持ち続けるのと、知った上で持ち続けるのとでは、同じ「持ち続ける」でも意味が違います。
まず、今の値段を確かめる
査定は無料で、売らない判断もできます。詳しくは「ワンルームマンションの査定」に書きました。
自分で調べる方法もあります。レインズマーケットインフォメーションと不動産情報ライブラリなら、どこにも連絡せずに成約価格を見られます。こちらも同じ記事の中に書いています。
残債のほうが多く、不安を抱えている方に向けて、大きな決断の前に取れる道があるかもしれません。「任意売却の前に確認してほしいこと」も読んでみてください。
最後に
金利のニュースを見て、不安になった方もいると思います。
でも数字が出れば、不安は「判断できること」に変わります。
今日は、家賃を12倍して利回りで割ってみるだけ、数字にしてみてください。
参考にした資料
- 当面の金融政策運営について（日本銀行・2026年7月31日）
