売却を頼むときに結ぶ「媒介契約」。一般・専任・専属専任の3種類があります。
どれを選ぶかで、業者の動き方が変わります。ただ、その理由を説明されないまま「うちは専任でお願いしています」と言われて、そのままサインした方も多いのではないでしょうか。
規模の違う複数の不動産会社を内側から見てきた経験から、不動産業者が何をどう見ているか、正直に書いていきます。
まず、あなたの媒介契約がいつまでか確かめてください
すでに契約している方は、ここから読んでください。
媒介契約の書面には、契約がいつまでかが必ず書いてあります。宅地建物取引業法の34条の2に、業者が書かなければならない項目が並んでいます。その五番目です。
五 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
手元にその書面はありますか。まず日付を見てください。
そして、専任媒介と専属専任媒介の期間は3ヶ月を超えられません。同じ条文の第3項です。
専任媒介契約の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
契約書に6ヶ月と書いてあっても、法律の上では3ヶ月です。
一般媒介には、この上限がありません。ただし国が用意している契約書の雛形（標準媒介契約約款）では、一般媒介も3ヶ月と決められています。多くの会社がこの雛形を使っているので、実際は3ヶ月のことが多いです。
媒介契約は3種類あります。何が違うのか
そもそも媒介契約とは
媒介契約は、不動産会社に売却の仲介を頼むときに結ぶ契約です。「この部屋を売ってください」とお願いする書面、と思ってもらえれば大丈夫です。
売買そのものの契約ではありません。買い手を探して、話をまとめてもらうための契約です。まとまったときに、成功報酬として仲介手数料を払います。
この媒介契約に、3つの種類があります。
| ほかの会社にも 頼めるか | オーナー自身が 買い手を見つけたら | 業者からの 報告 | |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ | 手数料はかからない | 義務なし |
| 専任媒介契約 | ✕ | 手数料はかからない | 2週に1回 |
| 専属専任媒介契約 | ✕ | 手数料がかかる（自分で見つけてはダメ） | 1週に1回 |
「ほかの会社にも頼めるか」は、同時に何社へ売却を頼めるかということです。一般はいくつでも。専任と専属専任は1社だけです。
「オーナー自身が買い手を見つけたら」は、知り合いや親族に売る場合の話です。一般と専任なら、業者を通さずに売れます。専属専任だけは、それができません。
「業者からの報告」は、売り出しがどうなっているかの連絡です。第9項に書いてあります。一般には、この義務がありません。
この表には入れていない違いがもうひとつ、「レインズ」というものがあります。
レインズは、不動産会社だけが見られる物件のデータベースです。専任・専属専任を結ぶと、業者はここへ登録しなければなりません。専任は7日以内、専属専任は5日以内です（施行規則15条の10。業者の休みの日は数えません）。
一般には、この義務がありません。
つまり1社に絞っても、あなたの部屋は全国の不動産会社が見られる場所に載ります。「1社にしたら間口が狭まる」とは限りません。
業者の力の入れ方が変わる、本当の理由
今度は、業者側の目線で表を書き直しました。
業者の損得だけで見ると、一番おいしいのは専任媒介です。
| 手数料が 自社に入るか | レインズ 登録 | 報告の 手間 | |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 他社に取られたらゼロ | 義務なし | なし |
| 専任媒介契約いちばんおいしい | ほぼ確実に自社 | 7日以内 | 2週に1回 |
| 専属専任媒介契約 | ほぼ確実に自社 | 5日以内 | 1週に1回 |
専任がおいしい理由は2つです。
ひとつ。ほかの会社が入ってこないので、売れれば手数料はほぼ自社に入ります。
もうひとつ。報告が2週に1回で済みます。専属専任だと1週に1回です。入ってくる手数料はほとんど変わらないのに、手間だけが倍になります。レインズへの登録も5日以内と急かされます。
一般媒介は形が違います。複数の業者が同時並行的に売出を開始して、買い手を見つけた1社だけが手数料をもらい、ほかはゼロです。
また、不動産業者はあなたのその1件だけを扱っているわけではありません。手元には他のオーナーさんから預かっている物件が複数あります。その中には専任・専属専任のオーナーさんの物件もあるため、そちらを優先して営業します。
一般は片手間になりやすいです。自社のサイトやポータルサイトに、ほかの物件のついでに出しておく。問い合わせが来たら、そこで初めて動く。そういう扱いになりがちです。
サブリースの解約を手伝ってもらえるのも、専任・専属専任のときです。必ず付くとは言えませんが、一般では付きにくいと思います。一般は他の会社で決まったら手数料はゼロです。手間のかかることをやるうまみがありません。
専任・専属専任なら、売れれば手数料が入ります。だから売りやすくするために、業者はサブリース解約のサポートを頑張るのです。
だからこそ、専任・専属専任を結ぶかどうかを決めるときは、その会社にサブリースの解約まで頼めるか、売れるまでの賃貸管理も任せられるかを一緒に見てください。売買と賃貸管理の両方ができる会社なら、そこが一度に片付きます。（ワンルームを手放そうと決めたら。「売買も賃貸管理もできる業者」を探すところから）
サブリースが付いたままの売り方については、こちらに書いています。（ワンルームマンションを売りたい方へ｜サブリースあり・なし別の売却手順）
媒介契約の期間が切れても、業者から連絡は来ません
34条の2を第1項から第12項まで通して読みました。期間が終わることを知らせる義務は、どこにも書かれていません。
報告について書いてあるのは2つだけです。
- 買いたいという申込みが入ったときの報告（第8項）
- 売り出しがどうなっているかの報告（第9項・専任と専属専任だけ）
第9項は契約期間中の義務です。期間が切れれば、この義務も同時に消えます。
だから、切れたあと業者から何の連絡も来ないことは、ふつうに起こります。黙っているから悪い業者、ということではありません。知らせる義務が、そもそも無いのです。
「売り出してもらっているつもりだったのに、実は止まっていた」
これが一番避けたいところです。
契約業者任せにはせず、ご自身でも忘れずに記録しておきましょう。
「自動更新」と書いてあっても、その特約は効きません
契約書に「期間満了後は自動的に更新されるものとする」と書かれていることがあります。
その特約は効きません。
第4項です。
前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
オーナーさんが「続けます」と言って初めて更新できるのです。
そして第10項。
第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。
3ヶ月の上限（第3項）、更新は申出による（第4項）、報告の義務（第9項）。これらに反する取り決めは、書いてあっても無効です。
国土交通省も、法律の読み方をまとめた文書ではっきり書いています。
更新の申出は、有効期間満了の都度行われるべきもので、あらかじめ更新することを約定することは許されない。
契約のときに「更新しておきます」と先に決めておくことはできない、ということです。
解除の手続きを取らなくても、待てば自動的に契約は終了します。（媒介契約を結んだあと、何が起きるのか。売り出しから引き渡しまで）
最後に
3種類のうち、どれが正解ということはありません。
1社に絞って、その会社に本気で動いてもらう。複数に頼んで、自分で見比べる。どちらを選んでも構いません。
ただ、言われるまま選ぶのと、違いを知ったうえで選ぶのとでは、そのあとの3ヶ月がまるで変わります。
いま契約の途中なら、期間は3ヶ月で切れます。そのときにもう一度選び直せます。だから今日、慌てて動かなくて大丈夫です。
これから契約する方は、最初の1社を選ぶところが一番大事です。何を見るかはこちらに書きました。（「どの不動産会社に相談すればいいか分からない」人へ。3社比較で見るべき4つのこと）
今日できることは、手元の書面を出して日付を見ること。そこから始めてみてください。
