「管理会社から連絡が来ない」「サブリース業者の説明が曖昧でよくわからない」「もしかしておかしくない…？」
そんな不安を感じているワンルームマンションオーナーは、意外と多いです。でも変えようとしたら揉めそうで怖い、そもそも今の状況がおかしいのかもわからない。
私は以前、ワンルームマンション投資の出口支援を専門とする不動産会社に勤め、困ったオーナーさんの相談を受け、管理会社やサブリース業者との交渉・解約・その後の管理まで実際に動いてきました。その経験から、正直にお伝えします。
「おかしいかも」と感じたら確認すべき3つのこと
① 毎月の収支報告書が届いているか
2021年施行の賃貸住宅管理業法により、管理会社にはオーナーへの定期報告が義務付けられています（第20条）。報告がない・内容が不透明な場合は要注意です。
（参考：国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト）
② 修繕・原状回復の内容に説明があるか
工事の内容・業者・費用の内訳が説明されないまま費用だけ請求される場合、管理の透明性に問題がある可能性があります。
③ 入居状況を把握できているか
管理委託契約であれば、入居者の属性・空室時の募集状況・申込状況の報告が本来あるべき姿です。サブリース契約では細かい報告がない場合もありますが、「今どんな方が入居していますか？」と聞いてすぐ答えられないようであれば、管理の実態に疑問を持ってみてください。
「管理会社を変える」は思ったより大変
不信感を持つと「管理会社を変えよう」と考えますが、これが簡単ではありません。
特にサブリース契約の場合、解約には契約書に定められた手続きが必要で、業者によっては解約を拒否したり違約金を請求してくるケースもあります。国土交通省・消費者庁も、サブリース契約のトラブルについて注意喚起を出しています。
（参考：国土交通省・消費者庁 サブリース契約に関するトラブルにご注意ください）
管理委託契約でも、解約通知から旧管理会社による管理業務の終了・新管理会社への引き継ぎ完了まで数ヶ月かかるのが一般的です。「変えたくても変えられない」という状況は、珍しくありませんでした。
私が見てきた現実
困ったオーナーさんから相談を受けたとき、最初にやっていたのは売却の話ではなく、現状把握と関係整理です。
まず媒介契約を結んだ上で、現在の管理会社やサブリース業者に連絡・交渉しながら、必要に応じて管理の引き継ぎまで対応していました。集金代行や原状回復工事の手配も補足業務として担うことがありました。そうしながら並行して買主を探し、状況が整った段階で売却という流れです。
ただ、これはすべての不動産会社がやってくれるわけではありません。あくまで私がいた会社でのやり方であり、業者によって対応できる範囲は違います。
まず「一言聞いてみて」ほしいこと
信頼できそうな不動産会社の人に接点を持てたら、こう聞いてみてください。
「媒介契約だけじゃなく、今の管理会社（サブリース業者）との解約やその後の管理についても、一緒に相談に乗ってもらえますか？」
この一言で、その業者がどこまで動いてくれるかが見えてきます。全部やってもらえるとは限りませんが、まず聞いてみないことには何も始まりません。
信頼できる相談窓口
どこに相談すればいいかわからない場合は、公共窓口を入口にするのが安心です。
- 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト（違反業者への情報提供も可）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/ - 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（オーナー向け無料法律相談）
https://www.jpm.jp/ - 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
https://www.zentaku.or.jp/ - 法テラス（法的トラブルの相談）
https://www.houterasu.or.jp/
まとめ
管理会社・サブリース業者への不信感は、放置すると悪化することが多いです。一人で抱え込まず、まず公共窓口か、出口支援に慣れた不動産会社に相談することがスタートラインです。
困っているなら、動き出してほしいと思います。
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